En un contexto en el que el crédito hipotecario en Argentina apenas logra asomar la cabeza tras años de letargo, el Banco de la Provincia de Córdoba (Bancor) venía destacándose con cifras contundentes: entre mayo de 2024 y mayo de 2025, la entidad otorgó préstamos por más de $140.000 millones, financiando entre seis y siete de cada diez hipotecas en la provincia.
A un préstamo promedio de US$ 80.000 se puede considerar que la entidad colocó en ese lapso de tiempo unos 1.700 créditos.
Sin embargo, el impulso inicial se está moderando en los últimos meses. Fuentes del banco provincial reconocieron que, desde el área financiera de la entidad se vienen imponiendo límites al área comercial para no desbalancear su estructura crediticia: “Todo tiene que tener un calce financiero. El esquema UVA más una tasa debe medirse en relación a los plazos fijos que tomas a otra tasa”, explicó, y añadió que debieron “ir más despacio”.
La decisión se da en un contexto macroeconómico frágil, donde la baja en la inflación mensual aún no se traduce en una recuperación sostenida de los ingresos reales, y donde el sistema financiero también recalibra sus estrategias frente a nuevas reglas de juego, en especial con la política monetaria contractiva impulsada por el gobierno nacional.
Endeudamiento familiar: el otro frente
Junto a la desaceleración del crédito hipotecario, Bancor también enfrenta otro fenómeno crítico: el sobreendeudamiento de los hogares, especialmente en los segmentos de ingresos medios y bajos. “Durante 2024, las familias se endeudaron mucho. Tenían la gimnasia de financiarse en cuotas, ganarle a la inflación y esperar una paritaria del 20% o 30% que los acomodara. Pero en marzo y abril se encontraron con paritarias del 1% o 2%, lo que les generó un problema grave”, detalló un ejecutivo a Punto a Punto.
En este marco, el banco puso en marcha una serie de reprogramaciones de plazos y otras herramientas para evitar que la morosidad se dispare. “Estamos trabajando fuerte para atender ese sobreendeudamiento”, admitió.
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El parate se siente también en el resto del crédito a personas físicas, que venía en alza, pero ahora muestra signos de agotamiento, con el movimiento concentrado exclusivamente en los segmentos de ingresos más altos: clientes con entradas mensuales de entre $4,5 millones y $8 millones. “Son quienes viajan al exterior o compran bienes durables como autos. De hecho, el crédito para automotores o viajes fue récord”, reconoció.
Un mercado hipotecario que no despega
El escenario que enfrenta Bancor no es exclusivo: en todo el país, los créditos hipotecarios están lejos de mostrar una recuperación robusta. Tras años de virtual parálisis del crédito UVA –afectado por la falta de previsibilidad y por el temor al descalce entre inflación e ingresos–, el 2025 comenzó con un incipiente repunte, especialmente impulsado por bancos públicos.
Según datos del Banco Central, entre enero y junio de este año el stock de créditos hipotecarios en el sistema financiero creció un 12% en términos reales, una suba modesta pero significativa luego de cinco años de caída. Aun así, el volumen total es apenas una fracción de lo que representa en otros países: los hipotecarios en Argentina representan solo el 0,6% del PBI, mientras que en Chile superan el 25% y en Brasil el 10%.
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El regreso de la línea UVA, ahora acompañada por seguros de cobertura ante desfasajes en la inflación, permitió a bancos como el Nación, Ciudad o el propio Bancor relanzar sus productos. Pero la oferta encuentra límites del lado de la demanda: los ingresos familiares aún no alcanzan para cubrir el valor de las cuotas iniciales, y los requisitos de ingreso dejan fuera a amplios sectores de clase media.
Financiamiento a cuentagotas
El contexto financiero general tampoco ayuda. La suba de tasas dispuesta por el Banco Central para absorber pesos y evitar presiones sobre el dólar oficial impactó directamente en los costos del financiamiento. “Cuando íbamos hacia un escenario de baja en el costo del peso a tasa fija, vino una suba de tasas nuevamente”, explicó el directivo, al señalar que eso obligó a recalibrar incluso los créditos prendarios para automóviles.
En paralelo, los bancos lidian con nuevos desafíos vinculados a la segmentación de su cartera de clientes. El tradicional producto de acreditación de haberes y cuotas para supermercado que fue exitoso incluso entre sectores de ingresos altos perdió atractivo. “Hoy, ese segmento ya no lo usa”, dijo el ejecutivo.
Más allá de los créditos, el fenómeno del dólar sigue marcando el pulso del sistema financiero. La compra-venta de divisas se volvió uno de los negocios más, mientras que los egresos por turismo generan preocupación. “Se habla de unos 8.000 millones de dólares que salen por turismo, contra ingresos de 4.000 o 5.000 millones. Eso es una inconsistencia que debería discutirse más”, planteó.
Un impasse forzado
En este clima de tensión entre la prudencia financiera y la necesidad de sostener el crédito como motor económico, Bancor eligió levantar el pie del acelerador. La experiencia de liderar el crédito hipotecario en Córdoba deja lecciones, pero también evidencia que, sin una mejora en los ingresos reales y una mayor previsibilidad macroeconómica, el despegue de largo plazo seguirá siendo una cuenta pendiente.